הסכם שכירות לטובת השוכר – הדברים שאתם חייבים לדעת

חוזה שכירות סטנדרטי עשוי להיראות טכני ופורמלי, אבל יש בו סעיפים שיכולים להשפיע מהותית על הזכויות והחובות של שני הצדדים. לכן חשוב לשים לב לנקודות הקריטיות ביותר לפני שחותמים עליו.

1. סוג הביטחונות

אחד הנושאים החשובים ביותר בהסכם שכירות הוא הביטחונות שהמשכיר דורש. קיימים סוגים שונים של ביטחונות, אך אלה הנפוצים ביותר:

• ערבות בנקאית: זו אולי הבטוחה הטובה ביותר מבחינת המשכיר, היות ומדובר בכסף מובטח שניתן לממש בקלות על ידי מתן הוראת מימוש לבנק. עם זאת, עבור השוכר מדובר בנטל כלכלי כבד, שכן הפקת ערבות בנקאית כרוכה בדרך כלל בעלויות ובכך שהסכום יוצא, הלכה למעשה, מהחשבון ו'מוקפא' לכל אורך תקופת השכירות.
• שטר חוב: זהו פתרון מאוזן יותר. מדובר במסמך משפטי מחייב שמאפשר למשכיר לגבות סכום כסף במקרה של הפרת חוזה, אך הוא אינו מקפיא סכום מהחשבון של השוכר. חשוב לדאוג שסכום שטר החוב יהיה סביר ופרופורציונלי לדמי השכירות.
• צ'ק ביטחון: אמצעי נפוץ נוסף שבו המשכיר יכול להשתמש במקרה של חובות, אך הוא דורש פעולה משפטית מסוימת למימוש. מדובר בהמחאה בסכום מסוים המופקדת בידי המשכיר.
• ערבים: מסמך משפטי מחייב עליו חותמים ערב או מספר ערבים, אשר מתחייבים כי במקרה שהשוכר לא יעמוד בהתחייבויותיו החוזיות, הם ייכנסו בנעליו וייקחו על עצמם את התחייבויות חוזה השכירות.

לכל אחת מהבטוחות הנ"ל יש יתרונות וחסרונות, ולכן יש לבחור את הבטוחה המתאימה ביותר בנסיבות העניין.

טיפ משפטי: חוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971 מגביל את הסכום שהמשכיר יכול לדרוש. הסכום לא יכול להיות גבוה יותר מהנמוך מבין השניים:

1. דמי השכירות עבור שליש מתקופת השכירות (אם השכירות לשנה אז עד ארבעה חודשי שכירות
2. תשלום של שלושה חודשי שכירות.

לדוגמה, אם שכר הדירה הוא 5,000 ₪ לחודש והשכירות היא לשנה — המשכיר יוכל לדרוש עד 15,000 ₪ (שלושה חודשי שכירות), כי זה פחות מהסכום שמייצג שליש מתקופת השכירות (20,000 ₪ בארבעה חודשים).

2. תקופת השכירות ואפשרויות יציאה

ודאו שהחוזה קובע במפורש מהי תקופת השכירות ומהן אפשרויות היציאה ממנו:

• האם קיימת אופציה להארכת החוזה?
• האם יש לשוכר אפשרות יציאה מוקדמת ואם כן – באילו תנאים?
• כמה זמן מראש יש להודיע על סיום השכירות?

חשוב! סעיף תחלוף שוכרים: זהו סעיף שמסדיר את האפשרות של השוכר להעביר את הזכויות והחובות שלו בחוזה השכירות לאדם אחר במהלך תקופת השכירות. זה רלוונטי במיוחד אם השוכר נאלץ לעזוב לפני תום החוזה ומעוניין למצוא מישהו אחר שייכנס במקומו.

בחוזה שכירות מאוזן, הסעיף הזה קובע שתהיה לשוכר אפשרות להחליף את עצמו בשוכר אחר, בכפוף לאישור המשכיר, אך מבלי שהמשכיר יוכל לסרב בלי סיבה מוצדקת. חשוב להבהיר בחוזה תוך כמה זמן המשכיר חייב להגיב לבקשה כזו, ומהן העילות הלגיטימיות לסירוב (למשל, יכולת כלכלית של השוכר החלופי). סעיף זה מעניק לשוכר גמישות, ובמקביל נותן למשכיר שליטה סבירה על זהות הדיירים בנכס.

3. גובה דמי השכירות ועדכונם

וודאו שהחוזה מציין במדויק את גובה דמי השכירות, מועד התשלום ואופן התשלום:

• האם קיים מנגנון עדכון שכר דירה, ואם כן – לפי מה? (למשל מדד המחירים לצרכן)

4. תחזוקה ותיקונים

הגדירו במדויק מי אחראי לתיקונים בנכס ובאילו מקרים:

• מי אחראי על תקלות בצנרת, חשמל או מכשירים שמגיעים עם הדירה?
• האם המשכיר מחויב לבצע תיקונים תוך זמן סביר?

 הגדרה מראש של סעיפים אלו תיתן לשוכר שקט נפשי ותגן עליו מפני הוצאות בלתי צפויות.

5. שימוש בנכס ושינויים

שימו לב לסעיפים שמגדירים את מטרת השכירות:

• האם מותר לבצע שינויים בנכס, כמו צביעה או התקנות?
• האם יש מגבלות על שימוש מסוים בנכס (למשל, איסור על השכרה לצד ג׳ או על הפעלת עסק מהבית).

6. סעיפי הפרה וסנקציות

ודאו מהן ההשלכות במקרה של הפרת החוזה:

• האם המשכיר יכול לבטל את החוזה ללא התראה מוקדמת?
• אילו קנסות חלים על השוכר במקרה של איחור בתשלום?

לסיכום

חשוב לקרוא בעיון את החוזה, לבדוק שכל הזכויות והחובות מאוזנות, ולוודא שאתם מבינים את כל הסעיפים לפני החתימה. אם יש ספק, מומלץ להתייעץ עם עורך דין על מנת להבטיח שהחוזה הוגן ושומר על האינטרסים שלכם.